افراز املاک مشاعی
افراز املاک مشاعی : مشاع یعنی مالی که مالکین آن چند نفر بوده و هر یک سهمی مشخص از این مال را دارا میباشد. حال استفاده از مال مشاعی به واسطه چندین مالک با مشکلاتی همراه است که اشخاص به فکر جداسازی اموال خود افتاده و به دنبال چارهی آن میباشند.
در چنین شرایطی، اگر هر یک از مالکین بخواهند سهم خود را از سهم دیگری تفکیک و جدا نماید، به این عمل افراز گفته میشود، افراز در لغت به معنای جدایی چیزی از چیز دیگر است. در اصلاح حقوقی به معنای تفکیک سهم هر یک از شرکا و مالکین مال مشاع از یکدیگر میباشد.
املاک غیرقابل افراز
- املاکی که سند مالکیت معارض داشته تا زمانی که رفع تعارض نشود امکان افراز مهیا نخواهد بود. این مقرره در تبصره ماده ۱ قانون افراز و فروش املاک مشاعی به صراحت قید شده است.
- همچنین املاکی که بدون ایجاد ضرر قابل تقسیم نبوده، یعنی افراز و جداسازی آن منجر به خرابی و ضرر شده، به حکم ماده ۵۹۱ قانون مدنی امکان افراز نداشته و در این حالت میبایست به منظور جلوگیری از ورود ضرر به هریک از مالکین مشاعی، مال به فروش رسیده و بهای آن به میزان سهم هر یک از شرکا، میان آنان تقسیم شود.
- مطابق با مقررات قانون امور حسبی، ماده ۳۱۷ آن قانون امکان افراز املاکی که محجور و یا غایب در آن شریک بوده نمیباشد و اقدامات میبایست از طریق دادگاه عمومی حقوقی پیگیری شود.
نحوه افراز املاک مشاعی
جهت درخواست افراز ملک مشاعی اگر ملک دارای سند مالکیت بوده و جریان ثبتی آن خاتمه یافته باشد، تقاضا به اداره ثبت مربوطه و حوزه ملک تقدیم میشود. اما اگر جریان ثبتی ملک خاتمه نیافته باشد میبایست این تقاضا را از دادگاه عمومی محل وقوع ملک تقاضا نمود.
یعنی شما به اداره ثبت محل ملک مراجعه نموده و درخواست خود را ارائه داده و با ارجاع به کارشناسان وضعیت افراز و یا عدم افراز ملک مشخص میشود.
بررسی افراز شدن ملک از طریق شهرداری مربوطه صورت میگیرد و اگر شهرداری بر اساس ضوابط، ملک را واجد شرایط افراز بداند به اداره ثبت اعلام مینماید و باقی امور مربوط به افراز و جداسازی زمین در همان اداره پیش میرود.
اما موضوع اصلی آن است که شهرداری ملکی را قابل افراز نداند و پس از اعلام این موضوع به اداره ثبت، گواهی عدم افراز توسط رییس اداره ثبت صادر میشود که میبایست به تمامی مالکین ملک مشاعی ابلاغ گردد. ضمناً این گواهی بر اساس ماده ۲ قانون افراز املاک مشاعی قابلیت اعتراض ظرف ده روز از ابلاغ را در دادگاه بدوی دارد.
با توجه به آنکه اقدامات مورد نیاز برای هر موضوع نیازمند بررسی راهکارهای آن و انتخاب بهترین شیوه جهت پیشبرد اهداف میباشد، همراهی وکیل پایه یک دادگستری متخصص و مشاوره حقوقی ملکی، بهترین و موثرترین گام جهت طی نمودن مسیر میباشد.
هزینه افراز املاک مشاعی
درخواست افراز املاک مشاعی معمولاً هزینه بسیار زیادی در بر نداشته و هزینهی آن اندک بوده، مگر آنکه ملک قابل افراز تشخیص داده شود که در این صورت بستگی به منطقه وقوع ملک و اقدامات لازمه از سوی شهرداری و اداره ثبت و مالکین داشته و نهایتاً به حکم ماده ۱۵۰ قانون ثبت اسناد و املاک بر مبنای ارزش معاملاتی ملک، تعیین و از ذینفع دریافت خواهد شد.
اقدامات بعدی پس از صدور گواهی عدم افراز
در صورتی که گواهی عدم افراز صادر و به مالکین ابلاغ شد و از اعتراض مصون ماند، اگر بین مالکین توافقی بر فروش مال نبود، میبایست دادخواستی با موضوع دستور فروش مال مشاعی تقدیمِ دادگاه محل وقوع ملک شود. پس از اخذ استعلامات و بررسی های لازمه از سوی دادگاه، دستور فروش مال مشاعی صادر میشود.
در این مقطع، مرحله اجرای احکام مدنی شروع میشود و در اجرای احکام با ارجاع امر به کارشناس واجد صلاحیت، ملک ارزش گذاری شده و به مالکین ابلاغ میشود. پس از ابلاغ نظریه کارشناس، مالکین ظرف سه روز میتوانند اعتراض خود را نسبت به قیمت ملک به اطلاع دادورز پرونده رسانده و جهت تعیین قیمت به هیئت کارشناسی ارجاع گردد.
نهایتاٌ پس از تعیین مبلغ توسط کارشناس، روز و زمان مزایده با انتشار آگهی تعیین و اعلام میشود. همچنین یک آگهی به صورت بنر در محل نصب میشود و در روز موعد به مزایده گذاشته میشود.
انجام مراحل کارشناسی و مزایده، موضوعاتی تخصصی بوده که نیازمند دقت و دانش حقوقی میباشد که انجام این امور از طریق وکیل پایه یک دادگستری در راستای پیشرفت کار بسیار موثر خواهد بود.
شرایط افراز با وجود شخص محجور میان مالکین
به لحاظ حفظ حقوق محجورین و غابیت مفقودالاثر و رعایت مصلحت آنها از صلاحیت اداره ثبت خارج است. به عبارت دیگر اگر شما بخواهید درخواست افراز ملکی را که بخشی از آن متعلق به شخص محجور و یا شخص غایب باشد را به اداره ثبت محل بدهید آن اداره این درخواست را از شما نپذیرفته و درخواست شما را رد مینماید، زیرا برای رعایت مصلحت این اشخاص، درخواست افراز از طریق دادگاه انجام شود.
آیا درخواست افراز برای ملک ورثهای امکان پذیر است ؟
در خصوص املاک ورثهای درخواست افراز ملک موروثی امکان پذیر نبوده و این تقاضا نیازمند رسیدگی قضایی است و باید دادخواست مربوطه را به دادگاه تقدیم نمود. این موضوع مدتها دارای اختلاف نظر بود و نهایتاً منجر به صدور رای وحدت رویه شماره ۷۱۹ گردید و بر اساس آن صراحتاً مقرر شد برای تقسیم مال مشاعی ناشی از ارث باید دادخواست تقسیم ترکه را به دادگاه ارائه داده شود و اساساً درخواست افراز در چنین مواردی قابلیت پذیرش ندارد.
نمونه دادخواست و رای موفق در پرونده افراز ملک
دفتر وکالت گلنوش محمودی، وکیل پایه یک دادگستری، دارای تجارب بسیار زیادی در زمینه افراز و دستور فروش املاک و راه حل مناسب جهت تقسیم و فروش املاک مشاعی بوده و با توجه به شرایط متفاوت هر ملک بهترین راهکار برای آن سنجیده میشود.
مالیات بر خانههای لوکس
مالیات بر خانه های لوکس : یکی از اقسام مالیاتهای مستقیم، مالیات بر دارایی بوده که مالیات بر املاک یکی
درخواست صدور اجرائیه مستقیم چک
صدور اجرائیه چک و مطالبه وجه چک از چند طریق متفاوت امکان پذیر است. طریق اول مطالبه وجه چک
مستحق للغیر در آمدن مبیع یعنی چه ؟
مبیع مستحق للغیر: به بیان ساده تر، مستحق للغیر درآمدن مبیع یعنی زمانی که مالی را از شخصی خریداری