حق کسب و پیشه و تجارت چیست؟
حق کسب و پیشه و تجارت، مفهومی است که برای اولین بار در سال ۱۳۵۶ در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ مورد استفاده قانون گذار واقع شد.
این حق به این معنا است که شخصی ملکی را به منظور فعالیت های تجاری و شروع کسب و کار خود، اجاره نموده و آن محل را مرکز فعالیت شغلی خود قرار میدهد. با شروع فعالیت شغلی مستاجر این حق به مرور و در طول زمان برای وی ایجاد میشود.
به عبارت دیگر، گو اینکه آن ملک توسط مستاجر به مردم آن محل شناسانده شده و ملک را با مستاجر و فعالیت شغلی او میشناسند، که این امر موجب ارزشمندی ملک میشود. بنابراین این حق قطعاً دارای ارزش مالی میباشد.
میزان ارزش مالی حق کسب و پیشه و تجارت بر چه مبنایی است ؟
همان طور که گفتیم، حق کسب و پیشه و تجارت دارای ارزش مالی بوده، پس برای ارزش گذاری و تعیین مظنهی حق کسب و پیشه و تجارت، باید به کارشناسان متخصص در زمینه ارزیابی املاک مراجعه داشت.
اما اگر بخواهیم در باب ملاک ارزش گذاری سخن بگوییم میبایست از فاکتورهای متعدد و اثرگذاری در این زمینه نام برده شود، از جمله حسن شهرت مستاجر – میزان مشتریان دائم – نوع شغل – رونق ملک – حسن رفتار مستأجر – موقعیت جغرافیایی ملک – نوع بنا – طول مدت اشتغال مستأجر – مخارج صورت گرفته از سوی مستاجر در آن ملک و سایر ملاکها این چنینی که میتواند در ارزیابی حق کسب و پیشه و تجارت اثرگذار باشد.
باید توجه داشت که، در عرف دادگاه ها و شهر های مختلف، کارشناسان از رویه های متعددی در ارزش گذاری این حق استفاده می کنند. یکی از مرسوم ترین روش ارزیابی، تعیین درصدی از ارزش ملک به عنوان ارزش حق کسب و پیشه و تجارت می باشد. علت تفاوت موجود در ارزیابی حق کسب و پیشه و تجارت، عدم تصویب آیین نامه مربوط به ارزیابی این حق میباشد.
البته ما با بهره گیری از آییننامه تعیینِ نحوه تعیین و تشخیص و پرداخت حق کسب و پیشه و تجارت مصوب ۱۳۴۸/۰۴/۰۱ معیارهای مزبور را استخراج نموده و بهترین ملاک برای ارزیابی این حق را بیان نمودیم.
حق کسب و پیشه و تجارت به چه املاکی تعلق میگیرد ؟
برای تشخیص تعلق یا عدم تعلق این حق به مستاجر، ابتدائاً نیازمند بررسی قرارداد اجاره توسط وکیل دادگستری متخصص در این زمینه میباشد.
حال به بیان کلی، اگر قرارداد شما پیش از مهر ماه ۱۳۷۶ منعقد شده باشد و ملک به منظور فعالیت تجاری و کسب و کار اجاره شده باشد، این حق برای مستاجر متصور خواهد بود.
چگونه میتوان حق کسب و پیشه و تجارت را انتقال داد ؟
حق انتقال قرارداد اجاره به موجب ماده ۱۰ قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶، کاملاً از مستاجر سلب گردیده، یعنی مستاجر نمیتواند بدون اذن مالک و یا تجویز دادگاه نسبت به انتقال قرارداد اجاره اقدام نماید.
در این نوع از قرارداد ها اصل بر عدم امکان انتقال قرارداد اجاره می باشد و مستأجر در صورتی که تمایل به انتقال داشته باشد باید از مالک اجازه لازمه برای انتقال بگیرد.
ماده ۱۰ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶: “مستأجر نمیتواند منافع مورد اجاره را کلاً یا جزاً یا به نحو اشاعه به غیر انتقال دهد یا واگذار نماید مگر اینکه کتباً این اختیار به او داده شده باشد. ….”
حال اگر مستأجر بنا به دلایلی نتواند قرارداد اجاره را ادامه بدهد و مایل به انتقال حقوق ناشی از آن باشد و موجر نیز با او موافقت نکند، مستأجر باید به دادگاه مراجعه نموده و بنا بر ماده ۱۹ قانون مذکور، دادخواست “تجویز انتقال منافع به غیر” را تقدیم دادگاه نماید.
ماده ۱۹ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶: “در صورتی که مستأجر محل کسب یا پیشه یا تجارت به موجب اجاره نامه، حق انتقال به غیر داشته باشد میتواند برای همان شغل یا مشابه آن منافع مورد اجاره را با سند رسمی به دیگری انتقال دهد.
هرگاه در اجاره نامه حق انتقال به غیر سلب شده یا اجاره نامه ای در بین نبوده و مالک راضی به انتقال به غیر نباشد باید در مقابل تخلیه مورد اجاره، حق کسب یا پیشه یا تجارت مستاجر را بپردازد والا مستاجر می تواند برای تنظیم سند انتقال به دادگاه مراجعه کند، در این صورت دادگاه حکم به تجویز انتقال منافع مورد اجاره به غیر و تنظیم سند انتقال در دفتر خانه تنظیم کننده سند اجاره نامه سابق یا دفترخانه نزدیک ملک (اگر اجاره نامه رسمی در بین نباشد) صادر و رونوشت آن را به دفترخانه مربوط ارسال می نماید و مراتب را به موجر نیز اعلام خواهد نمود، مستاجر جدید از هر حیث نسبت به تمام شریط اجاره قائم مقام مستاجر سابق خواهد بود. هر گاه ظرف شش ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی منافع مورد اجاره با سند رسمی به مستاجر جدید انتقال داده نشود حکم مزبور ملغی الاثر خواهد بود. ….”
البته به خاطر داشته باشید این دادخواست، شامل پیچیدگی های بسیاری بوده که مشورت و همراهی وکیل پایه یک دادگستری می تواند راهنمای مسیر دعوی برای شما باشد.
آیا حق کسب و پیشه و تجارت مشمول تمامی قراردادهای اجاره میشود ؟
یکی از نکات مهمی که در ابتدای هر مشاوره با موضوع حق کسب و پیشه و یا شروع پرونده هایی با این موضوعات مورد بررسی اولیه قرار گیرد و سپس روند پرونده را شروع نمود.
بررسی شرایط ماده ۳۱ قانون روابط موجر و مستاجر بسیار حائز اهمیت بوده زیرا طبق مقررات این ماده، قانون روابط موجر و مستاجر در محل هایی که وزارت مسکن و شهر سازی معرفی می نماید اجرا شد. بنابراین ممکن است شهری که قرارداد اجاره در آنجا تنظیم شده تحت پوشش این قانون نباشد.
آیا حق کسب و پیشه و تجارت، همان حق سرقفلی است ؟
یکی از رایج ترین سوالاتی که با آن مواجه هستیم، آیا حق کسب و پیشه و تجارت با حق سرقفلی یکسان است ؟!
در پاسخ به این سوال باید قاطعانه اعلام نمود خیر، این دو حق واجد شباهتهایی بوده ولیکن تفاوت های بنیادینی را دارند.
ایجاد حق سرقفلی، بدین صورت بوده که مستاجر پولی را حین قرارداد و یا پیش از قرارداد اجاره به موجر پرداخت می نماید. در حالی که حق کسب و پیشه و تجارت حقی است که بعد از انعقاد قرارداد و بر اساس تلاش های مستاجر در ملک برای او ایجاد می شود.
چگونه متوجه شویم قرارداد ما این حق را دارد ؟
برای اینکه بدانیم قرارداد ما واجد حق کسب و پیشه و تجارت بوده و در آینده امکان مطالبه حق کسب و پیشه و تجارت را از موجر داشته باشیم، باید وجود سه شرط را در قرارداد خود بررسی کنیم:
- قرارداد شما پیش از مهر ماه سال ۱۳۷۶ منعقد و شروع شده باشد.
- به منظور فعالیت های شغلی و حرفهای آن محل را اجاره کرده باشید.
- ملک در محلهایی که وزارت مسکن بر اساس ماده ۳۱ این قانون تعیین کرده، واقع شده باشد.
در پایان باید توجه داشت قرارداد های موجر و مستاجر علی الخصوص قرارداد های تنظیم شده قبل از سال ۱۳۷۶ دارای ظرافت های خاصی بوده که نیازمند بررسی های فنی و حقوقی بوده و اقدامات ناآگاهانه میتواند به اساس حقوق شما لطمه بزند، دفتر حقوقی گلنوش محمودی آماده ارائه خدمات مشاوره ای و وکالتی در این زمینه می باشد. اقدام هوشمندانه و قانونی حق شماست، آن را از دست ندهید.
دفتر وکالت گلنوش محمودی، وکیل پایه یک دادگستری، دارای تجارب بسیار زیادی در زمینه حق کسب و پیسه و تجارت است و با توجه به شرایط متفاوت هر ملک بهترین راهکار برای آن سنجیده میشود.
برای مشاوره حقوقی به مدت زمان یک ساعت هم به صورت حضوری و تلفنی میتوانید هماهنگی های لازم را انجام دهید.
سرقفلی، حقی است که پیش از آنکه مورد قانونگذاری و تصویب قانونی به مردم عرضه شود، در عرف جایگاه
افراز املاک مشاعی : مشاع یعنی مالی که مالکین آن چند نفر بوده و هر یک سهمی مشخص از
مستحق للغیر در آمدن مبیع یعنی چه ؟
مبیع مستحق للغیر: به بیان ساده تر، مستحق للغیر درآمدن مبیع یعنی زمانی که مالی را از شخصی خریداری