سرقفلی چیست ؟
سرقفلی، حقی است که پیش از آنکه مورد قانونگذاری و تصویب قانونی به مردم عرضه شود، در عرف جایگاه ویژهای داشت. واژه سرقفلی و معنای آن در قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ به تصویب رسید. در حالی که سرقفلی سالها پیش از این قانون در قراردادهای اجاره اشخاص جایگاه ویژهای داشت.
اگر بخواهیم تعریفی دقیق از حق سرقفلی ارائه نماییم باید بگوییم که، سرقفلی وجه و پولی است که در زمان انعقاد قرارداد اجاره ملک تجاری، توسط مستأجر به موجر پرداخته میشود. بنابراین پولی را که طرفین قرارداد اجاره (موجر و مستاجر) در ابتدای قرارداد اجاره بین یکدیگر رد و بدل میکنند “سرقفلی” نام گذاری میکنند.
آگاهی بیشتر : به منظور درک بهتر موضوع سرقفلی به مقاله حق کسب و پیشه و تجارت چیست ؟ مراجعه فرمایید.
انتقال سرقفلی
سرقفلی قابلیت نقل و انتقال توسط مستأجر به دیگری را دارد مگر آنکه این حق از او سلب شده باشد.
مطابق عمومات قانون مدنی در عقد اجاره، مستأجر میتواند قرارداد اجاره خود را به دیگری انتقال دهد اما موجر میتواند این حق را از وی سلب کند. در ماده ۶ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ این موضوع به صراحت مورد تصریح قانونگذار واقع شده است.
این در حالی است که در مقاله حق کسب و پیشه و تجارت بیان شد که این حق قابلیت نقل و انتقال ندارد مگر اینکه این حق برای وی در نظر گرفته شده باشد که کاملاً متفاوت از حق سرقفلی میباشد.
انتقال سرقفلی از طریق ارث
از آنجایی که سرقفلی حق مالی بوده و در ازای رد و بدل پول برای مستأجر به وجود میآید، بنابراین با توجه به ارزش مادی این حق، قابلیت به ارث رسیدن و قرار گرفتن در ماترک متوفی را دارد.
سهم الارث هر یک از وراث از سرقفلی دقیقاً بر اساس معیارهای قانون ارث و شرع محاسبه میشود.
ارزش مالی سرقفلی
با توجه به آن که در زمان انعقاد قرارداد اجاره، ممکن است توسط موجر مبلغی تحت عنوان سرقفلی دریافت شود، بنابراین در زمان تخلیه نیز این مبلغ باید به مستأجر مسترد شود.
حال این مبلغ میبایست بر اساس نرخ عادله روز، ارزش گذاری شود و وجه سرقفلی بر اساس ارزش روز به مستأجر پرداخت شود.
به عبارت دیگر، برخلاف حق کسب و پیشه و تجارت که عوامل متعددی در تعیین میزان ارزش مالی این حق اثرگذار بود، در تعیین ارزش مادی حق سرقفلی هیچ عاملی لحاظ نشده و اثر به سزایی ندارد.
حال برای تعیین این نرخ عادله روز یا موجر و مستأجر با یکدیگر توافق میکنند و در صورت عدم توافق به دادگاه مراجعه میکنند که در این صورت کارشناس رسمی دادگستری، نسبت به تعیین ارزش سرقفلی اقدام مینماید.
نرخ عادله روز چیست ؟
علیرغم آن که این واژه در بسیاری از قوانین به کار رفته، ولیکن هیچ تعریف درستی از آن ارائه نشده است. در کتاب ترمینولوژی دکتر جعفری لنگرودی آمده است که “نرخ عادله، عبارت است از قیمت مال در اکثر معاملات راجع به آن مال در بازار.” یعنی برای تعیین ارزش سرقفلی میبایست بر اساس قیمت و ارزش سرقفلی در محل قرارگیری ملک و بر اساس قراردادهای آن منطقه ارزش گذاری نمود.
نظریه مشورتی شماره ۱۴۱۹/۱۴۰۰/۷ مورخ ۱۲/۱۲/۱۴۰. در خصوص معنا و منظور قانون گذار در خصوص قیمت عادله روز به بحث پرداخته و قیمت عادله روز سرقفلی را این گونه بیان داشته که: ” …. در تعیین قیمت عادله روز سرقفلی، همان عواملی که عرفاً موثر است با عنایت به وضعیت و موقعیت کنونی ملک باید لحاظ شود، به گونهای که اگر قرار باشد سرقفلی ملک در وضع کنونی واگذار شود، عرفاً به چه قیمتی خواهد بود. …”
بنابراین با جمع تعریف نرخ عادله روز و همچنین نظریه مشورتی و منظور قانون، بر اساس ارزش روز و موقعیت ملک حق سرقفلی با توافق طرفین و یا نظر کارشناس رسمی متخصص در این حوزه تعیین میگردد و موجر موظف به پرداخت خواهد بود.
در چه صورتی مستأجر حق سرقفلی ندارد ؟
در خصوص سقوط حق سرقفلی در ماده ۹ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ پیش بینی شده است که در موارد ذیل مستاجر حقی بر سرقفلی ندارد.
- در صورتی که مبلغی را تحت عنوان سرقفلی به موجر نپرداخته باشد.
- مدت قرارداد اجاره به پایان رسیده باشد.
- مستأجر کلیه حقوق ضمن عقد را استیفا کرده باشد.
از آنجایی که با یک لغزش کوچک، خسارتهای بسیاری به حقوق شما وارد میشود، بهتر است قبل از درمان به فکر پیشگیری باشد و با آگاهی از حقوق خود از ضررهای مادی و معنوی بسیاری جلوگیری کنید.
حضور وکیل متخصص در خصوص قراردادهای اجاره تأثیر بسیار زیادی در حفظ حقوق شما خواهد داشت. شما میتوانید با بهره گیری از تجربه و تخصص دفتر حقوقی گلنوش محمودی وکیل پایه یک دادگستری، به بهترین نحو ممکن از حقوق خود مطلع شوید.
مالیات بر خانههای لوکس
مالیات بر خانه های لوکس : یکی از اقسام مالیاتهای مستقیم، مالیات بر دارایی بوده که مالیات بر املاک یکی
افراز املاک مشاعی
افراز املاک مشاعی : مشاع یعنی مالی که مالکین آن چند نفر بوده و هر یک سهمی مشخص از
مستحق للغیر در آمدن مبیع یعنی چه ؟
مبیع مستحق للغیر: به بیان ساده تر، مستحق للغیر درآمدن مبیع یعنی زمانی که مالی را از شخصی خریداری